リノベーションマンションは、古くなったマンションを改修して、新築同様の快適な住環境を提供するものです。
リノベーションマンションの魅力は、既存の建物を活かしながら、自分の理想の住まいを実現できる点にあります。
この記事では、リノベーションマンションのメリット・デメリット、費用感や施工の流れなどについて詳しく解説します。

リノベーションマンションとは？

リノベーションマンションとは、既存の中古マンションを大規模に改修し、新築同様、またはそれ以上の快適性や機能性を付加した物件のことを指します。
単に設備を新しくしたり、内装を修繕したりする「リフォーム」とは異なり、リノベーションは建物の骨組みだけを残して間取りを大きく変更したり、最新の設備を導入したりと、住まいの価値そのものを根本から高める点が最大の特徴です。

リノベーションマンションを手に入れる方法は、大きく分けて2つあります。

・中古物件を購入して自分でリノベーションする

自分の好みを最大限に反映させたい方に適しています。
物件探しから設計、施工まで、すべて自分で決めることができます。
ただし、時間と手間がかかること、物件によっては希望する改修が難しい場合があることなどを理解しておく必要があります。

・リノベーション済みの物件を購入する

すでにプロによって改修が完了しているため、購入後すぐに住み始めることができます。
設計の手間や工事期間を気にする必要がなく、価格も明確で資金計画を立てやすいのがメリットです。

リフォームとリノベーションの違い

リフォームとリノベーションは混同されがちですが、その目的と内容には明確な違いがあります。

	リフォーム	リノベーション
目的	古くなった部分を修繕し、元の状態に戻すこと。	新しい価値を創造し、住まいの性能や価値を高めること。
内容	クロスの張り替え、水回り設備の交換、外壁の塗り直しなど、比較的小規模な工事。	間取りの変更、配管・配線の刷新、耐震・断熱性能の向上、デザイン性の高い空間づくりなど、大規模な工事。

リノベーションは、単なる修繕にとどまらず、住む人のライフスタイルや価値観に合わせて住まい全体を再構築する創造的なプロセスと言えるでしょう。

リノベーションマンションのメリット

リノベーションマンションには、新築にはない、中古物件ならではの魅力が詰まっています。

1. コストパフォーマンスの高さ

リノベーションは、新築マンションを購入するよりもコストを抑えられる場合が多いです。
物件価格が新築に比べて安価なため、同じ予算でも、より広い部屋や、より良い立地の物件を選べる可能性が高まります。
例えば、都心の一等地に建つ築年数の古いマンションも、リノベーションによって新築同然の快適な空間に生まれ変わらせることができます。

また、リノベーション費用は、ローンの借り入れ先によっては住宅ローンに組み込むことも可能です。
これにより、物件購入費用とリノベーション費用を一本化して借り入れることができるため、金利の低い住宅ローンを活用できる点も大きなメリットです。

2. 自分好みのデザインと間取りを実現

リノベーションの最大の魅力は、自分の好みやライフスタイルに合わせて、間取りや内装、設備を自由にカスタマイズできる点です。

・家族構成の変化に対応する間取り
子どもの成長に合わせて部屋数を増やしたり、夫婦2人暮らしになった際に壁を取り払って広々としたリビングにしたりと、将来を見据えた間取り変更が可能です。

・趣味やライフスタイルを反映した空間
料理が好きな方なら、広々としたアイランドキッチンを導入したり、読書が趣味なら壁一面の本棚を造作したりと、自分の「好き」を詰め込んだ空間づくりができます。

・最新の設備を導入
築年数が古い物件でも、最新のシステムキッチンや高性能なユニットバス、スマートホーム設備などを導入することで、新築以上の快適性を追求できます。

3. 環境への配慮

リノベーションは、既存の建物を再利用するため、新築に比べて資材の消費や建築廃棄物の排出を大幅に削減できます。
これは、環境負荷の低減に繋がり、持続可能な社会の実現に貢献するエシカルな選択肢と言えるでしょう。

4. 既存建物の利点を活かす

築年数が経ったマンションには、新築にはない魅力がある場合があります。

・成熟した住環境
駅や商業施設に近く、すでに生活インフラが整っていることが多いです。

・躯体の頑丈さ
バブル期などに建てられたマンションの中には、現在の基準よりも頑丈な構造で建てられている物件も少なくありません。

・コミュニティの形成
すでに住民同士のコミュニティが形成されている場合が多く、安心して新生活を始めやすいという側面もあります。

リノベーションマンションのデメリット

リノベーションマンションは魅力的な選択肢ですが、デメリットやリスクについても十分に理解しておく必要があります。

1. 中古物件特有のリスク

リノベーションで新築のように美しく生まれ変わったとしても、建物の躯体（柱や梁など）や配管といった構造部分は、築年数分の劣化が進んでいます。
特に、旧耐震基準で建てられた物件や、管理状態が悪い物件は注意が必要です。

・耐震性の問題
1981年以前に建築確認を受けた旧耐震基準の物件は、現在の耐震基準を満たしていない場合があります。
リノベーションで耐震補強工事を行うことも可能ですが、費用や構造上の制約があるため、事前に専門家による調査が必要です。

・配管の劣化
給排水管などの見えない部分が劣化していると、水漏れなどのトラブルに繋がる可能性があります。
リノベーションの際に配管も交換できるか、事前に確認しておきましょう。

・アスベストの使用
古い物件では、建材にアスベストが使用されている可能性があります。
アスベスト除去には専門的な工事と費用がかかるため、購入前に調査が必要です。

これらのリスクを避けるためには、ホームインスペクション（住宅診断）の実施が非常に重要です。
専門家が建物の状態を細かくチェックし、問題点やリスクを洗い出してくれます。

2. 予期せぬ追加費用

リノベーション工事中に、壁や床を剥がした際に予期せぬ問題（土台の腐食、シロアリ被害、配管の劣化など）が発見されることがあります。
その場合、当初の計画にはなかった追加工事が必要となり、費用が膨らむ可能性があります。

このリスクに備えるためにも、リノベーション費用には、あらかじめ10～20%程度の予備費を見込んでおくことが賢明です。

3. 時間と手間がかかる

中古物件を購入して自分でリノベーションする場合、物件探し、設計、施工、引渡しまで、数ヶ月から半年程度の期間を要します。
その間、仮住まいを用意したり、打ち合わせを重ねたりと、時間と手間がかかります。

特に、中古物件の売買契約からリノベーション工事の着工、そして竣工・引渡しまでのスケジュールを綿密に計画し、引越しのタイミングなどを慎重に調整する必要があります。

リノベーションマンションの費用感

リノベーションマンションの費用は、「物件購入費用」と「リノベーション費用」の合計で決まります。

物件購入費用

中古マンションの価格は、立地、築年数、広さ、間取り、管理状態などによって大きく変動します。

・都心部：利便性の高い都心部では、築年数が経っていても価格は高めです。
・地方：地方都市や郊外では、都心に比べて安価な物件が多く、広さや間取りにこだわることができます。

物件価格の相場を把握するためには、不動産ポータルサイトなどで、希望エリアの中古マンションの価格を調べてみることが有効です。

リノベーション費用

リノベーション費用は、工事の規模や内容によって大きく変わります。

	工事内容の目安	費用の目安
部分的な改修	キッチン、浴室、トイレなど水回りの設備交換、クロスの張り替えなど。	100万円～300万円
全面改修	間取り変更、水回り設備の一新、内装の一新など、スケルトン状態から作り直す大規模な工事。	500万円～1,000万円

費用を抑えたい場合は、既存の間取りや設備を活かせる部分がないか、専門家と相談してみると良いでしょう。

トータルコストのシミュレーション

例えば、3,000万円の中古マンションを購入し、700万円かけて全面リノベーションを行った場合、総額は3,700万円となります。
新築マンションの同等の物件と比較すると、コストを抑えられる可能性が高いです。

また、物件購入費用とリノベーション費用を合わせた金額に、諸費用（仲介手数料、登記費用、不動産取得税など）を加えたものが、最終的な総費用となります。

リノベーションマンションの成功の鍵

理想のリノベーションマンションを実現するためには、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。

1.信頼できる専門家を見つける

リノベーションを成功させるためには、信頼できる不動産会社と施工会社（リノベーション会社）を見つけることが最も重要です。

・ワンストップサービス
物件探しからリノベーションの設計・施工まで一貫して手掛ける「ワンストップサービス」を提供している会社を選ぶと、手続きや打ち合わせの手間が省け、スムーズに進められます。

・実績と得意分野
各社の施工事例や実績をチェックし、自分の希望するテイストや間取りの施工経験が豊富か確認しましょう。

・担当者との相性
担当者とのコミュニケーションは非常に重要です。
こちらの要望をしっかりとヒアリングし、専門的なアドバイスをくれる、相性の良い担当者を見つけることが成功の鍵となります。

2.物件探しの注意点

中古マンションの中には、構造上の問題などでリノベーションが難しい物件もあります。

・管理規約の確認
マンションによっては、リノベーションに関する細かなルール（使用できる建材の制限、床材の遮音等級、工事できる時間帯など）が定められている場合があります。
購入前に必ず管理規約を確認しましょう。

・構造
柱や梁が室内に張り出している「ラーメン構造」は、間取り変更の自由度が高い傾向があります。
一方、壁で建物を支える「壁式構造」は、壁を撤去できないため、間取り変更に制約が生じます。

・専有部分と共用部分
リノベーションできるのは、基本的に専有部分（住居内の内側）のみです。玄関ドアや窓サッシ、バルコニーなどは共用部分のため、自由に改修することはできません。

3. 具体的なプランニング

プランニングの段階で、家族全員の意見を丁寧にヒアリングし、「やりたいこと」と「予算」のバランスを見つけることが重要です。

・優先順位
すべての希望を叶えるのが難しい場合は、優先順位をつけましょう。
「絶対に譲れないポイント」と「妥協できるポイント」を明確にしておくことで、スムーズに計画を進められます。

・生活動線のシミュレーション
キッチンの配置、収納の場所、照明の位置など、日々の生活を具体的に想像しながらプランを練ることで、より使いやすい空間が実現できます。

4. 契約と品質管理

工事契約を結ぶ際には、契約書の内容をしっかりと確認しましょう。

・見積もりの内訳
見積もりの内容が詳細かつ明確になっているか、追加費用が発生する可能性のある項目が記載されているかなどを確認します。

・保証内容
工事後のアフターサービスや保証内容について、事前に確認しておくと安心です。

工事が始まってからも、定期的に現場を訪問し、進捗状況を確認したり、職人さんや担当者とコミュニケーションを取ったりすることで、より理想に近い仕上がりになります。

リノベーションマンションの施工の流れ

1. 物件探し

希望条件に合った中古マンションを探します。
立地、価格、築年数、間取りなどを考慮しながら選びます。

2. プランニング

リノベーションの設計プランを立てます。
プロのデザイナーや建築士と相談しながら、自分の理想を形にしていきます。

3. 工事開始

施工業者が工事を行います。
工事期間中は進捗状況を定期的に確認し、必要に応じて修正を依頼します。

4. 完成・引き渡し

工事が完了したら、最終確認を行い引き渡しとなります。
細かい仕上がりまでチェックし、不備があれば修正を依頼します。

リノベーションマンションで豊かな暮らしを

リノベーションマンションは、単に中古物件を改修するだけでなく、そこに住む人の個性や価値観を反映させ、新たな価値を生み出すための素晴らしい選択肢です。

コストパフォーマンスの高さ、自分好みのデザイン、環境への配慮といった多くのメリットがある一方で、中古物件特有のリスクや追加費用の可能性といったデメリットも存在します。
これらのリスクを十分に理解し、信頼できる専門家と共に慎重に計画を進めることで、リノベーションは成功へと導かれます。

この記事が、あなたの理想の住まいを見つける一助となれば幸いです。
リノベーションマンションという選択肢を深く探求し、あなただけの豊かな暮らしを手に入れてください。

 

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