こんにちは、ヤブ原産業株式会社です。
今回は建物からタイルが落下することにより第三者にケガをさせてしまうこと、責任は誰にあるのか？定期的な点検が法律で定められている件についてお話していきます。

という方に向けて、悩みを解決できる記事になっています。

「うちのマンション、築年数が結構経っているけれど、外壁のタイルが落ちてきたりしないだろうか？」
「もし、通行人にタイルが当たってケガをさせてしまったら、誰が責任を負うんだろう？」

このように、建物のオーナーや管理者の間で、外壁タイルの安全性に対する懸念が広がっています。

タイルは、その高い耐久性と意匠性から、多くの建築物の外壁に採用されてきました。
しかし、「タイルは半永久的」という神話は、もはや通用しません。
経年劣化や施工時の不備によって、タイルが剥がれ落ち、思わぬ事故を引き起こすリスクが潜んでいるのです。

特に、近年では老朽化したマンションやビルの増加に伴い、外壁タイルの落下事故が多発しています。
こうした事故は、通行人や自転車、駐車中の車両などに甚大な被害をもたらすだけでなく、建物の所有者や管理者に莫大な損害賠償責任を負わせる事態に発展します。

この記事では、外壁タイルの落下事故がもたらす法的・経済的リスク、そしてそれを未然に防ぐための定期的な点検義務について徹底的に解説します。

外壁タイルの落下事故、その時誰が責任を負うのか？

もしも、あなたの所有または管理する建物の外壁からタイルが落下し、通行人や第三者にケガをさせてしまった場合、その責任は誰が負うのでしょうか。
ケースごとに詳しく見ていきましょう。

1.建物が個人所有の場合

一戸建ての住宅など、建物が個人の所有物である場合、原則としてその建物の所有者（オーナー）が責任を負うことになります。

これは、民法第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）に定められている通り、建物のような「工作物」の設置や保存に不備があったために他人に損害を与えた場合、その工作物の所有者が損害賠償責任を負うという考え方に基づいています。

たとえ、建物の管理を怠っていなかったとしても、タイルの落下が原因で事故が起きた場合、所有者は無過失責任を問われる可能性があります。
つまり、「落ちるとは思わなかった」という言い訳は通用しません。

2.マンションやビルなど、複数の人が所有する建物の場合

マンションや分譲ビルなどの場合、責任の所在はより複雑になります。

こうした建物の外壁は、一般的に共用部分とみなされます。
共用部分の維持管理責任は、区分所有者全員にあります。
そのため、事故が発生した場合、本来であれば区分所有者全員が連帯して責任を負うことになります。

しかし、現実的には、管理組合が建物の管理業務を担っていることがほとんどです。
多くの管理組合規約では、共用部分の管理責任や、それに伴う事故の賠償責任を管理組合が負うことが定められています。
このような場合、被害者への賠償は、管理組合が加入している施設賠償責任保険などで賄われることが一般的です。

ただし、保険でカバーできない損害や、保険に未加入の場合、最終的には区分所有者全員が費用を分担して賠償責任を負うことになります。
管理組合の規約や保険内容を事前に確認しておくことが非常に重要です。

【施設賠償責任保険とは？】

施設賠償責任保険は、建物の所有者や管理者が、その建物や設備の不備が原因で、他人にケガをさせてしまったり、他人の物を壊してしまったりしたときに、法律上の損害賠償責任を補償してくれる保険です。

・マンションやビルの外壁タイルが剥がれ落ちて、通行人に当たってケガをさせてしまった。
・店舗の看板が風で倒れて、駐車してあった車を傷つけてしまった。
・施設の床が濡れていて、お客さんが滑って転び、骨折してしまった。
・老朽化したエレベーターが故障して、乗っていた人が閉じ込められたり、ケガをしたりした。

このような事故が起きた場合、建物の所有者や管理者は、被害者に対して治療費や修理費、慰謝料などを支払わなければなりません。
しかし、その賠償額は高額になることもあります。

施設賠償責任保険に入っていれば、こうした多額の賠償金を、保険会社が代わりに支払ってくれます。

簡単にまとめると、「もし、あなたの建物のせいで誰かがケガをしたり、物を壊したりしてしまったら、その賠償金を肩代わりしてくれる心強い味方」だと考えておけば大丈夫です。
建物の規模によっては保険料も比較的安価なため、万が一の備えとして加入しておくことが強く推奨されています。

3.新築の建物でタイルが落下した場合

なぜか新築の建物なのに、完成から数ヶ月、あるいは数年で外壁タイルが剥がれ落ちる事故が発生することがあります。
このようなケースでは、施工不良（瑕疵）が原因である可能性が極めて高いです。

この場合、建物の所有者や管理組合は、施工を行った建築会社や工事業者に、瑕疵担保責任を追及することができます。

【瑕疵担保責任とは？】
建築物の設計や施工に欠陥があった場合、施工会社がその欠陥を補修したり、損害を賠償したりする義務のことです。

たとえ施工不良が原因であっても、被害者への賠償責任は、まず建物所有者や管理者が一次的に負うことになります。
その上で、所有者や管理者が施工会社に対して賠償費用を請求するという流れになります。

見た目ではわからない！外壁タイルの劣化のメカニズム

「うちは築浅だし大丈夫」
「見た目はキレイだから問題ないだろう」

そう安易に考えてはいけません。
外壁タイルは、見た目ではわからないところで少しずつ劣化が進行しています。

1.劣化の主な原因

外壁タイルの劣化は、タイルそのものというよりは、タイルを外壁に接着している「下地」や「接着剤（モルタルなど）」の劣化によって引き起こされます。

以下の要因が複合的に絡み合い、劣化が進行します。

・経年劣化
タイルを貼り付けるモルタルや接着剤は、時間の経過とともに硬化し、弾力性を失っていきます。
また、建物のわずかな揺れや伸縮に耐えられなくなり、ひび割れや剥離が生じやすくなります。

・温度・湿度の変化
外壁は、日中の日射による高温や夜間の低温、雨や雪による湿度の変化に常にさらされています。
こうした環境の変化は、建物の伸縮を引き起こし、タイルと下地の間で応力が生じ、接着力の低下を招きます。

・水の侵入
外壁のひび割れや目地部分の劣化から雨水が侵入すると、内部の接着剤を劣化させたり、凍結・融解を繰り返すことで体積が膨張・収縮し、タイルを押し出して剥がれの原因となります。

・施工時の不備
タイルの裏面全体に接着剤が均一に塗られていなかったり（団子貼り）、接着剤の量が不十分だったりすると、初期の段階からタイルが浮いている状態になります。

外壁タイルの定期点検が法律で義務付けられている！

外壁タイル落下による事故が社会問題化したことを受け、国は建物の安全確保のために、法律で定期的な点検を義務付けました。

1.建築基準法第12条「定期報告制度」

建築基準法第12条は、建物や昇降機、換気設備などの所有者または管理者に、定期的な検査・調査を行い、その結果を特定行政庁に報告することを義務付けています。

この制度は、もともとエレベーターなどの昇降機が主な対象でしたが、平成20年の法改正により、「特定建築物の外壁」がその対象に追加されました。
これにより、外壁タイルの全面的な打診調査が法律で定められたのです。

2.定期報告制度の対象となる建物と頻度

すべての建物が定期報告の対象となるわけではありません。
主に、不特定多数の人が利用する建物が対象となります。

・対象となる建物
特定行政庁が指定する、学校、病院、ホテル、デパート、劇場、体育館、共同住宅（マンション）、事務所ビルなど。

・報告の頻度
建物によって異なりますが、一般的には3年ごとに1回の報告が義務付けられています。

特に重要なのが、外壁の全面打診調査です。

・初回調査
新築または外壁改修工事完了後、10年を経過した最初の定期報告時に、原則として全面打診調査が義務付けられています。

・その後
10年ごとの全面打診調査、または専門家による「浮き」の状況が確認できる調査（赤外線調査など）が求められます。

3.定期報告を怠るとどうなる？

定期報告を怠ったり、虚偽の報告を行った場合、建築基準法第101条に基づき、100万円以下の罰金が科せられる可能性があります。

しかし、罰則もさることながら、最も重要なのは、「法律で定められているからやる」という受け身の姿勢ではなく、建物の安全を守るための積極的な行動として点検を行うことです。
法律は最低限の基準であり、それ以前に、通行人や第三者の安全を確保する責任が、所有者や管理者にはあるのです。

外壁タイルの検査方法：打診調査と赤外線調査

定期報告制度で義務付けられている外壁タイルの検査には、主に以下の2つの方法があります。

1.打診調査（打診棒による検査）

・方法
専門の検査員が、打診棒（先端に金属球がついた棒）で外壁のタイルを叩き、その反響音の違いでタイルの浮き（剥離）を確認します。

・浮きの音
タイルが下地にしっかりと密着している場合は「コンコン」という高い音がしますが、浮いている部分は「ポンポン」という空洞音がします。

【特徴】
・精度が高い: 検査員の聴覚と経験に頼るため、浮きの有無を正確に判断できます。
・コストと時間: 高所作業車や足場を組む必要があるため、コストや時間がかかります。

2.赤外線調査

・方法
赤外線カメラを使って外壁表面を撮影し、タイルの温度分布を分析します。

・浮きの判断
浮いている部分は、下地との間に空気の層ができるため、熱伝導率が異なり、表面温度が周囲のタイルより高くなります。
この温度差を赤外線カメラで捉え、浮きの有無を判断します。

【特徴】
・コストを抑えられる: 足場が不要なため、コストを大幅に削減できます。
・工期が短い: 短時間で広範囲の調査が可能です。

【注意点】
精度は打診調査に劣るため、最終的な判断には打診調査を併用することが推奨されます。

外壁タイルの劣化の具体的な兆候とチェックポイント

法律で定められた定期点検以外にも、日頃から建物の外壁を注意深く観察することで、劣化の初期兆候を発見できる場合があります。

・ひび割れ（クラック）
タイルや目地部分にひび割れがないか確認しましょう。
ひび割れは雨水の侵入経路となり、内部の劣化を加速させます。

・目地材の劣化
タイルの隙間を埋めている目地材に、ひび割れや欠け、剥離がないかチェックします。

・タイルの浮き
タイルが浮いていると、部分的に膨らんで見えたり、手で押したときにぐらついたりすることがあります。

・タイルの欠損・変色
一部のタイルが欠けていたり、周囲と色が違ったりする場合、内部で何らかの異常が起きている可能性があります。

これらの兆候を発見した場合は、専門業者に点検を依頼し、適切な措置を講じることが重要です。

外壁タイルのメンテナンス費用と相場

外壁タイルの定期点検や補修には、当然費用がかかります。
しかし、事故が発生し、莫大な賠償金を支払うことを考えれば、予防のための投資と捉えるべきです。

1.点検・調査費用の目安

・全面打診調査
1㎡あたり1,500円～3,000円

・赤外線調査
1㎡あたり200円～500円

※足場を組む場合、別途足場設置費用がかかります。

2.補修費用の目安

・部分補修（タイルの浮き・剥離）
劣化の範囲や補修方法によって大きく異なりますが、10万円～数十万円が目安です。

・全面改修
全面的なタイルの張り替えや、既存タイルを活かす工法など、様々な方法があり、費用は数百万円～数千万円に及ぶこともあります。

外壁タイルの修繕・改修工法

外壁タイルは美観や耐久性に優れていますが、経年劣化により浮き・剥がれ・ひび割れといったトラブルが発生します。
放置すると落下事故のリスクが高まるため、適切な工法での修繕・改修が不可欠です。
代表的な工法は以下の3つです。

1.部分補修（ピンニング工法・樹脂注入工法など）

外壁のタイルに部分的な浮きや剥離が見られる場合に用いられる工法です。
劣化した箇所のみをピンポイントで補修するため、比較的軽微な劣化に適しています。

・ピンニング工法
タイルや下地にアンカーピンを打ち込み、エポキシ樹脂で固定する方法。

・樹脂注入工法
タイルの浮いている部分に樹脂を注入し、再び下地と一体化させる方法。

【メリット】
・コストを抑えられる
全面改修に比べて費用を大幅に抑えることができます。
・工期が短い
補修範囲が狭いため、短期間で工事が完了します。
・建物の利用を継続しやすい
大規模な工事ではないため、住民や利用者に与える影響が少ないです。

【デメリット】
・根本的な解決にならない場合も
目に見える劣化箇所だけを補修しても、他の箇所でも劣化が進行している可能性があり、数年後に別の場所で剥離が発生することもあります。
・仕上がりの差
新旧のタイルや目地材の色にわずかな違いが生じることがあります。

2.張替え工法（タイル張替え・外壁改修）

外壁タイルの劣化が広範囲に及んでいる場合や、建物の美観を根本的に回復させたい場合に選択される工法です。
既存のタイルを全て撤去し、新しいタイルを貼り直します。

【メリット】
・根本的な解決
既存のタイルと下地を全て取り替えるため、外壁全体の安全性を根本的に回復させることができます。
・美観の刷新
新しいタイルにすることで、建物の外観を新築のように一新できます。
・耐久性の向上
最新の材料や工法で施工するため、耐久性が向上します。

【デメリット】
・高コスト
足場設置費用や材料費、人件費がかかるため、費用が最も高くなります。
・長期間の工期
工事範囲が広いため、数ヶ月にわたる長期間の工期が必要になります。
・住民・利用者の負担
工事期間中、騒音や振動、足場の設置による圧迫感など、住民や利用者に大きな負担がかかります。

3.ロープアクセス工法（無足場工法）

近年注目されている修繕方法で、高所作業車や足場を組むことが難しい場所や、部分的な補修を行う際に用いられる、特殊な工法です。
ロープを使って外壁を昇降する技術を持つ専門家（特殊作業員）が行います。

【メリット】
・コスト削減
足場や高所作業車が不要なため、大幅なコストダウンが可能です。
・工期短縮
足場を組む必要がないため、工期を非常に短くすることができます。
・柔軟な対応
足場が設置できない狭い場所や、建物の形状が複雑な場所でも作業が可能です。

【デメリット】
・作業範囲が限定的
広範囲の劣化には向かず、部分的な補修や調査に限定されます。
・天候に左右されやすい
強風や雨天時には作業ができません。
・高い専門性
特殊な技術を要するため、この工法に対応できる業者が限られています。

実際に起きた外壁タイル落下事故

1. 都市部のビルでタイルが落下し、歩行者が重傷を負ったケース

これは、外壁タイルの落下事故の中でも特に深刻な事例です。

・事故の概要
都市部の繁華街にある高層ビルから、突然、外壁タイルや下地モルタルの塊が剥がれ落ち、下を歩いていた通行人の頭部を直撃。
被害者は重傷を負い、中には死亡事故に至ったケースも報告されています。

・事故の原因
経年劣化による下地の接着剤の劣化や、施工時の不備（接着剤が不十分な「団子貼り」など）が原因で、タイルが下地から浮き上がり、剥落したと考えられています。

・結果
建物の所有者や管理者は、被害者への莫大な損害賠償責任を負うことになりました。
また、事故後は、同様の事故を防ぐために、周辺の道路が一時的に封鎖され、建物の緊急補修工事が行われました。

2. マンションの外壁タイル剥落で車両が破損したケース

人命に関わる事故だけでなく、車両や建物に被害が及ぶケースも少なくありません。

・事故の概要
マンションの高層階から剥がれ落ちたタイルが、真下に駐車してあった乗用車に落下。
車の窓ガラスが割れ、ボディにも大きなへこみができました。

・事故の原因
築年数が経過したマンションで、定期的な点検が行われていなかったため、外壁タイルの浮きが放置されていたことが原因と推測されます。
また、強風や雨水が浸入したことで、劣化が加速した可能性もあります。

・結果
マンションの管理組合は、車両の所有者に対して修理費を賠償することになりました。
幸い人身事故には至りませんでしたが、一歩間違えれば大惨事につながる危険性を示した事例です。

これらの事例からわかるように、外壁タイルの落下は、単なる美観の問題ではなく、人命に関わる重大な安全問題です。
目に見えない劣化の進行を放置せず、定期的な点検と適切なメンテナンスを行うことが、被害を未然に防ぐ唯一の方法と言えます。

外壁タイルの落下事故が発生してしまった場合

万が一、外壁タイルの落下事故が発生してしまった場合、被害者対応は迅速かつ誠実に行う必要があります。

・警察への連絡
まずは警察に届け出を行い、事故の状況を正確に記録してもらいましょう。

・専門家への相談
事故原因の究明や被害者への対応について、弁護士や専門のコンサルタントに相談することが賢明です。

・保険会社への連絡
施設賠償責任保険に加入している場合、速やかに保険会社に連絡し、今後の対応について相談しましょう。

外壁タイルの安全管理は、決して他人事ではありません。
あなたの建物が、これからも安全な街の一部であるために、今できることから始めましょう。

外壁タイルの安全は、所有者・管理者の責任であり義務である

外壁のタイルは、見た目に異変がなくても、内部で劣化が進行していることがあります。
その劣化を放置すると、いつかタイルが落下し、通行人や第三者に大きな被害を与えてしまうかもしれません。

法律で義務付けられているから点検するという考え方ではなく、大切な人命と財産を守るために、自ら率先して安全を確保するという意識を持つことが何よりも重要です。

外壁タイルの安全を確保するために、以下の3つのポイントを心に留めておきましょう。

もし、ご自身の建物に外壁タイルの劣化が疑われる場合、または施工後10年以上が経過している場合は、速やかに専門家による点検を依頼しましょう。
専門家の目で建物の状態を正確に把握し、必要な修繕を計画的に行うことが、未来の安心につながります。

また、中高層ビルでタイルが浮いているのを目視で確認できた時はすぐに専門業者にご相談ください。
1枚確認出来た時にはそれだけ浮いているとは考えず、周りも浮いていると考えるのが正解です。

改修工事は「費用が高い」「工期が長い」といったイメージを持たれがちですが、当社では足場を使用しないロープアクセス工法により、迅速かつ低コストで対応可能です。
緊急時のタイル補修はもちろん、漏水対策、タイルの貼り替え、シーリング打ち替えなど幅広い工事に対応しています。

また、現場調査からお見積りまで無料で承っておりますので、外壁タイルに関してご不安をお持ちのオーナー様は、まずはお気軽にご相談ください。

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